ROI — любимая аббревиатура инвесторов, и для тех из вас, кто новичок в этом мире, она означает «возврат инвестиций». В финансах рентабельность инвестиций — это соотношение между чистым доходом и стоимостью инвестиций. Проще говоря, это то, сколько денег вы зарабатываете по сравнению с тем, сколько вы инвестируете. Это мощный инструмент, поскольку его можно использовать для сравнения любых инвестиций, от акций до недвижимости.
Если вы читаете это в нашем блоге, скорее всего, в данный момент вас больше интересуют инвестиции в недвижимость, чем в акции. В нашей отрасли рентабельность инвестиций часто используется в годовом исчислении, поскольку это упрощает сравнение нескольких объектов недвижимости. На жаргоне мы говорим о предельная ставка – хотя ставка верхнего предела может быть валовой или чистой. Известно, что в Париже ставка капитализации составляет около 3% для жилой недвижимости, тогда как на Бали рентабельность инвестиций может достигать 15% и выше – вы можете прочитать это так, будто на Бали в пять раз выгоднее инвестировать в недвижимость, чем в Париже.
Вы уже поняли: расчет рентабельности инвестиций имеет решающее значение при рассмотрении любых инвестиций в недвижимость. Ваш агент или ваш разработчик, вероятно, подготовит для вас красивую модель, но более чем рекомендуется провести собственные расчеты – и если вы найдете разработчика, предлагающего вам рентабельность инвестиций более 25%, спросите его о деталях его расчета. мы заинтересованы!
Чтобы помочь вам, мы поделимся двумя способами расчета рентабельности инвестиций: коротким и длинным.
Короткий путь: расчет рентабельности инвестиций на месте
Допустим, вы просматриваете недвижимость и хотите быстро рассчитать рентабельность инвестиций. Для этого вам понадобятся всего два значения: приблизительная цена за ночь и цена виллы. Вы должны знать цену виллы, поэтому вам нужно определить только стоимость ночи. Лучший способ сделать это — проверить наличие похожих объектов поблизости на AirBnb, Booking или даже на Картах Google и найти среднюю цену за ночь. Плохой способ сделать это — взять 70$ за спальню, то есть 210$ за ночь, например, за 3 спальни — обратите внимание, что это очень приблизительно, поскольку оно будет сильно варьироваться в зависимости от вашего местоположения, вашего вида, а также уровня роскоши и услуг. вы предлагаете.
После того, как вы подсчитали эти цифры, выполните двухэтапный процесс: сначала вы рассчитываете чистый доход, а затем делите его на цену виллы. Так просто, как, что.
Рассчитаем чистый доход:
Ориентировочная цена за ночь * 75% (приблизительная вместимость вилл на Бали)* 365 * 0,5 (приблизительное соотношение расходов).
Окупаемость инвестиций:
Годовой денежный поток / Цена виллы

Пример виллы с 3 спальнями в Убуде:
Вилла сдается в аренду на 30 лет по цене 320 000$. Проверив расценки в этом районе, я обнаружил, что аналогичные виллы с 3 спальнями можно арендовать за 2501 TP4T за ночь.
Я уже могу рассчитать свою оценку рентабельности инвестиций: (250$ * 75% *365 * 0,5) / 320 000$.
В результате получается около 10,7%. Это не такая уж высокая рентабельность инвестиций, но ее все же достаточно, чтобы продолжить изучение этой недвижимости. Позже мне придется использовать правильный метод.
Долгий путь: получение точной рентабельности инвестиций
В этом случае калькулятор вашего телефона – как бы мы его ни любили – не поможет, поскольку мы будем использовать подходящий Excel или Google Sheet. Нам также потребуется провести небольшое исследование, чтобы рассчитать наиболее точную цену за ночь.
Расчет ночной ставки
Зайдите на AirBnb и Booking.com и найдите похожие объекты: близкое расположение, такое же количество спален, те же удобства и услуги. Учитывая очень большое количество объектов недвижимости на Бали, скорее всего, вы найдете аналоги. Как только вы найдете несколько из них, создайте таблицу Excel со ставками в высокий сезон (с июня по сентябрь) и ставками в низкий сезон (с ноября по март) для некоторых из них, по крайней мере 10. После этого рассчитайте сначала среднюю ночную ставку. имущества в течение года, а затем среднее значение этих значений для всех объектов недвижимости. Вы получите довольно точную цену за ночь за вашу недвижимость.
Расчет занятости
Это может быть непросто, и обычно вы рассматриваете 80%, если вы находитесь в оживленной зоне, и 70%, если вы находитесь немного снаружи. Но и здесь гораздо лучше получить фактические данные из существующих свойств. Проблема в том, что многие туристы бронируют билеты в последнюю минуту здесь, на Бали, поэтому было бы неточно принимать заказы в следующем месяце через OTA за среднее значение.
Здесь я представлю AirDna.co, это лучший друг инвестора в недвижимость. Он собирает все данные об аренде от AirBnb, такие как заполняемость, ставки, доходы, и вы даже можете получить подробную информацию по каждому объекту недвижимости. Там вы найдете гораздо более точную оценку ожидаемой занятости. Это немного дорого, но это очень полезный инструмент. В противном случае просто считайте 75% средним показателем.
Используя «Ставку за ночь и заполняемость», вы сможете рассчитать годовой валовой доход от вашего объекта недвижимости.
Расчет расходов
Расходы на Бали довольно стандартные. Обычно мы учитываем от 40% до 50% валового дохода между маркетингом, налогами, операционными расходами и сборами за управление недвижимостью. Кажется, что это много, но это стандартно, и сокращение этих расходов означало бы снижение качества предлагаемых вами услуг или маркетинга, а с учетом растущей конкуренции среди вилл здесь мы бы не рекомендовали этого делать.
Здесь я хочу на чем-то настаивать: многие застройщики, продающие вне плана, часто сокращают расходы, чтобы продемонстрировать привлекательную рентабельность инвестиций — я могу сказать по опыту. Когда вы просматриваете их таблицы рентабельности инвестиций, всегда проверяйте соотношение между чистым доходом и валовым доходом; если это больше, чем 65%, они, вероятно, упустили некоторые расходы, и позже вас могут ожидать сюрпризы. Лучше быть немного осторожнее.
Возвращаясь к нашей модели Excel, лучше всего принять расходы как 50% от вашего годового валового дохода. Если вы хотите получить наш подробный лист Excel с подробной информацией о расходах, который мы используем в Emas Estate, напишите нам в WhatsApp ниже.
Расчет рентабельности инвестиций и корректировка модели
Как только вы окажетесь здесь, вы получите чистый доход, умножив стоимость ночи, заполняемость, 365 и 50% на свои расходы. Затем вам следует разделить стоимость недвижимости на цену, чтобы получить рентабельность инвестиций.
Преимущество модели заключается в том, что вы можете экспериментировать с различной заполняемостью и ночными тарифами, чтобы создать оптимистичные, реалистичные и пессимистические сценарии; это дает вам представление о лучшем и худшем.

Лучший способ: обратиться к нашему менеджеру по недвижимости
Даже если вы потратили время на детализацию своей модели и поискали десятки аналогов, лучший способ — связаться с управляющим недвижимостью, имеющим опыт и виллы под управлением. Они знают цифры, у них есть актуальные данные о рынке, и они дадут вам подробную оценку того, сколько вы можете ожидать от своей недвижимости.
Нашим партнером-управляющим недвижимостью является TKT Villa Management, команда, возглавляемая двумя французскими экспертами в сфере гостеприимства с общим опытом управления отелями в Азии более 35 лет. Они ценят прозрачность и качество и сделают вашу виллу максимально эффективной. Если вы хотите узнать о них больше, кликните сюда чтобы попасть на их сайт.
Прогнозируемая и фактическая рентабельность инвестиций
Это критическая разница в рентабельности инвестиций, которую вам необходимо понять. Любая вилла или квартира на стадии строительства будет иметь прогнозируемую рентабельность инвестиций, поскольку доход еще не получен, поэтому он основан исключительно на оценке застройщика, и даже если она реалистична, нет никакой гарантии, что вы получите обещанную прибыль.
Существующая вилла будет иметь фактическую рентабельность инвестиций, основанную на прошлых доходах, она реальна, и вы знаете рентабельность инвестиций, которую покупаете.
Поэтому будьте осторожны с прогнозируемой рентабельностью инвестиций и, когда это возможно, отдавайте предпочтение фактической рентабельности инвестиций. При равенстве фактическая рентабельность инвестиций всегда намного интереснее прогнозируемой.
Что мне делать с рентабельностью инвестиций?
Как только вы его получите, рентабельность инвестиций станет основой для сравнения различных объектов недвижимости. При том же уровне риска (в нашем случае это означает сопоставимые объекты недвижимости в сопоставимых местах) вы, естественно, предпочтете объекты с более высокой рентабельностью инвестиций, поскольку это приведет к увеличению доходов. Он также окупится быстрее, и если вы разделите 1 на рентабельность инвестиций, вы получите, сколько лет потребуется, чтобы ваша недвижимость окупилась — для 20% это 5 лет.
Для справки, стоимость недвижимости в самых туристических местах Бали варьируется от 10% до 20%:
- Существующая недвижимость, как правило, продается с рентабельностью инвестиций от 10% до 15%.
- Недвижимость на стадии строительства, как правило, продается за 13%+ рентабельность инвестиций.
Эти цифры действительны только для аренды! В случае Freehold вам будет сложно найти недвижимость с рентабельностью инвестиций более 8%. В этом красота – и «риск» – аренды. Если ты понятия не имеешь, о чем я говорю, шоможно проверить эту статью: Понимание собственности в собственность и в аренду на Бали: руководство для покупателя
Дальнейшие соображения по поводу рентабельности инвестиций
- Риск: более рискованные инвестиции часто обеспечивают более высокую рентабельность инвестиций. Учитывайте риск.
- Прирост капитала: в нашей модели мы учитывали только доходы от сдачи в аренду, но прирост капитала также может значительно повысить рентабельность инвестиций. Например, если вы сейчас инвестируете в Нуса Пениду, учитывая ожидаемое нами развитие острова, ваша вилла, вероятно, будет стоить намного дороже через 10 лет.
- Устойчивость: хотя мы рассмотрели здесь годовую рентабельность инвестиций, важно также учитывать, как долго, по вашему мнению, может продлиться ваша рентабельность инвестиций. Отсюда и возникла идея создать 30-летнюю модель – мы обычно предпочитаем 5-летнюю. На самом деле, если вы думаете, что Чангу предоставит вам 200$ с размещением 80% для вашей виллы с 2 спальнями на 25 лет аренды, поговорите с нами, и мы убедим вас в обратном. Отдавайте предпочтение недвижимости с непреходящей ценностью.
Вот наши лучшие объекты недвижимости с рентабельностью инвестиций:
Заключение
Подводя итоги, расчет рентабельности инвестиций в виллу на Бали не просто полезен — он важен для любого инвестора, присматривающегося к этому тропическому инвестиционному раю. Независимо от того, являетесь ли вы новичком или опытным инвестором, наше руководство предоставит вам знания, необходимые для принятия обоснованных решений, подчеркивая прибыльный потенциал Бали по сравнению с другими рынками. Тем не менее, благоразумие является ключевым фактором; Хотя привлекательность высокой прогнозируемой рентабельности инвестиций заманчива, нельзя упускать из виду надежность фактической рентабельности инвестиций в существующие объекты недвижимости. Мы изложили как быстрые, так и подробные методы оценки стоимости ваших инвестиций, подчеркивая ценность профессиональной информации от таких партнеров, как TKT Villa Management, для более глубокого понимания. Помните, что хорошо обоснованное инвестиционное решение — это ваш первый шаг к получению выгод от рынка недвижимости Бали.
В Emas Estate мы здесь, чтобы обеспечить прибыльность и долговечность вашего инвестиционного пути, направляя вас к объектам недвижимости, которые обещают существенную и устойчивую прибыль. Для дальнейшего понимания концепций рентабельности инвестиций читатели могут обратиться к подробному объяснению рентабельности инвестиций (ROI) в Investopedia по адресу: Инвестопедия – Возврат инвестиций.