Bagaimana Menghitung ROI Vila?

ROI adalah akronim favorit investor, dan bagi Anda yang baru mengenal dunia ini, artinya “Pengembalian Investasi”. Di bidang keuangan, ROI adalah rasio antara pendapatan bersih dan nilai investasi – sederhananya, ini adalah jumlah uang yang Anda hasilkan dibandingkan dengan jumlah investasi Anda. Ini adalah alat yang ampuh karena dapat digunakan untuk membandingkan investasi apa pun, mulai dari saham hingga real estat.

Jika Anda membaca ini di blog kami, kemungkinan besar Anda lebih tertarik berinvestasi di real estat daripada saham saat ini. Di industri kami, ROI sering kali digunakan dalam versi tahunan karena memudahkan untuk membandingkan beberapa properti. Dalam jargon yang kita bicarakan tarif batas – meskipun tingkat batasnya bisa kotor atau bersih. Di Paris, tarif batas atas (cap rate) diketahui sekitar 3% untuk properti residensial, sedangkan di Bali ROI bisa mencapai 15% atau lebih – Anda dapat membaca bahwa Bali lima kali lebih menguntungkan daripada Paris untuk berinvestasi di properti.

Anda sudah memahaminya sekarang, menghitung ROI Anda sangat penting saat mempertimbangkan investasi real estat apa pun. Agen atau pengembang Anda mungkin sudah menyiapkan model cantik untuk Anda, tetapi lebih dari disarankan agar Anda melakukan penghitungan sendiri – dan jika Anda menemukan pengembang yang menawarkan ROI lebih dari 25%, tanyakan kepadanya detail penghitungannya, kami tertarik! 

Untuk memperlengkapi Anda, kami akan membagikan dua cara menghitung ROI Anda, cara pendek dan cara panjang.

Cara Singkat : Menghitung ROI Anda di Tempat

Katakanlah Anda sedang melihat sebuah properti dan Anda ingin segera menghitung ROI Anda. Untuk itu, Anda hanya memerlukan dua nilai: perkiraan tarif per malam, dan harga vila. Anda seharusnya mengetahui harga vila, jadi yang menentukan hanyalah tarif per malamnya. Cara terbaik untuk melakukannya adalah dengan memeriksa properti serupa di sekitar Anda di AirBnb, Booking, atau bahkan Google Maps, dan temukan harga rata-rata untuk satu malam. Cara buruk untuk melakukannya adalah dengan mengambil 70$ per kamar tidur, jadi 210$ per malam untuk 3 kamar tidur misalnya – perhatikan bahwa ini sangat perkiraan karena akan sangat bervariasi tergantung pada lokasi Anda, pandangan Anda, dan tingkat kemewahan dan layanan kamu menawarkan.

Setelah Anda mengetahui angka-angkanya, berikut adalah proses dua langkahnya: pertama-tama Anda menghitung Pendapatan Bersih, lalu membaginya dengan harga vila. Sesimpel itu.

Hitung Pendapatan Bersih: 

Perkiraan Tarif Per Malam * 75% (Perkiraan Hunian Villa di Bali)* 365 * 0,5 (Perkiraan Rasio Pengeluaran).

ROI : 

Arus Kas Tahunan / Harga Villa

Contoh Villa 3 Kamar Tidur di Ubud:

Villa disewakan selama 30 tahun dengan harga 320.000$. Setelah mengecek tarif di sekitar lokasi, saya menemukan bahwa vila 3 kamar serupa akan disewa seharga 250$ per malam.

Saya sudah bisa menghitung estimasi ROI saya : (250$ * 75% *365 * 0,5) / 320,000$. 

Ini menghasilkan sekitar 10,7%. Ini bukan ROI yang luar biasa tetapi masih cukup bagi saya untuk terus menyelidiki properti ini. Saya harus menggunakan metode yang tepat nanti.

Perjalanan Panjangnya: Mendapatkan ROI yang Akurat

Untuk yang satu ini, kalkulator ponsel Anda – meskipun kami menyukainya – tidak akan banyak membantu, karena kami akan menggunakan Excel atau Google Sheet yang tepat. Kami juga perlu melakukan riset untuk menghitung harga per malam yang paling akurat.

Menghitung Tarif Per Malam

Kunjungi AirBnb dan Booking.com dan cari properti serupa: lokasi dekat, jumlah kamar tidur yang sama, serta fasilitas dan layanan yang sama. Mengingat banyaknya properti di Bali, kemungkinan besar Anda akan menemukan properti serupa. Setelah Anda menemukan beberapa, buatlah lembar excel dengan tarif di musim ramai – Juni hingga September – dan tarif di musim sepi – November hingga Maret – untuk beberapa di antaranya, setidaknya 10. Setelah selesai, hitung terlebih dahulu tarif rata-rata per malam properti sepanjang tahun, dan kemudian rata-rata nilai tersebut untuk semua properti. Anda akan mendapatkan harga per malam yang cukup akurat untuk properti Anda.

Menghitung Tingkat Hunian

Yang ini mungkin rumit, dan biasanya Anda akan mempertimbangkan 80% jika Anda berada di area sibuk, dan 70% jika Anda berada agak di luar. Namun sekali lagi, lebih baik mendapatkan data aktual dari properti yang ada. Masalahnya, banyak wisatawan yang memesan di menit-menit terakhir di Bali, sehingga tidak akurat jika mengambil rata-rata pemesanan bulan depan dari OTA.

Di sini saya akan memperkenalkan AirDna.co, itu adalah sahabat investor real estat. Ini mengumpulkan semua data sewa dari AirBnb seperti tingkat hunian, tarif, pendapatan, dan Anda bahkan dapat mengetahui detail setiap properti. Di sana Anda akan menemukan perkiraan tingkat hunian yang jauh lebih tepat yang dapat Anda harapkan, ini sedikit mahal namun merupakan alat yang sangat berguna. Jika tidak, anggap saja 75% sebagai rata-rata.

Dengan Tarif Per Malam dan Tingkat Hunian, Anda akan dapat menghitung Pendapatan Kotor Tahunan properti Anda.

Menghitung Biaya

Biaya cukup standar di Bali. Kami biasanya memperhitungkan 40% hingga 50% dari Pendapatan Kotor antara Pemasaran, Pajak, Biaya Operasional, dan Biaya Pengelolaan Properti. Tampaknya banyak, tapi ini standar dan memotong biaya tersebut berarti mengorbankan kualitas layanan atau pemasaran yang Anda tawarkan, dan dengan meningkatnya persaingan antar vila di sini, kami tidak menyarankan melakukan hal tersebut.

Saya ingin menekankan sesuatu di sini: banyak pengembang yang menjual di luar rencana sering kali mengurangi biaya untuk menampilkan ROI yang menarik – saya tahu dari pengalaman. Saat Anda meninjau tabel ROI mereka, selalu periksa rasio antara Pendapatan Bersih dan Pendapatan Kotor; jika lebih dari 65%, mereka mungkin telah menghilangkan beberapa biaya dan Anda mungkin akan mendapat kejutan di kemudian hari. Lebih baik berhati-hati.

Kembali ke model Excel kami, cara terbaik adalah menganggap pengeluaran sebagai 50% dari Pendapatan Kotor Tahunan Anda. Jika Anda ingin memiliki lembar excel terperinci yang kami gunakan di Emas Estate dengan rincian pengeluaran, silakan menghubungi WhatsApp kami di bawah.

Menghitung ROI Anda dan Menyesuaikan Model

Setelah Anda berada di sini, Anda mendapatkan Pendapatan Bersih dengan mengalikan Tarif Per Malam, Tingkat Hunian, 365 dan 50% untuk pengeluaran Anda. Anda kemudian harus membaginya dengan harga properti untuk mendapatkan ROI Anda.

Keuntungan memiliki model adalah Anda dapat bermain dengan tingkat hunian dan tarif per malam yang berbeda untuk menciptakan skenario yang optimis, realistis, dan pesimistis; ini memberi Anda gambaran tentang yang terbaik dan terburuk.

Cara Terbaik : Menghubungi Manajer Properti Kami

Bahkan jika Anda meluangkan waktu untuk merinci model Anda dan mencari lusinan model serupa, cara terbaik adalah menghubungi manajer properti yang memiliki pengalaman dan vila yang dikelola. Mereka mengetahui angka-angkanya, mereka memiliki data aktual mengenai pasar, dan mereka akan memberi Anda perkiraan rinci tentang berapa banyak yang dapat Anda harapkan dari properti Anda.

Mitra Manajer Properti kami adalah TKT Villa Management, sebuah tim yang dipimpin oleh dua pakar perhotelan Perancis dengan total pengalaman lebih dari 35 tahun dalam mengelola hotel di Asia. Mereka menghargai transparansi dan kualitas, dan akan memberikan yang terbaik dari vila Anda. Jika Anda ingin tahu lebih banyak tentang mereka, klik disini untuk mencapai situs web mereka.

ROI yang Diproyeksikan vs. ROI Aktual

Ini adalah perbedaan penting tentang ROI yang perlu Anda pahami. Setiap vila atau apartemen di luar rencana akan memiliki proyeksi ROI, karena belum ada pendapatan yang dihasilkan, jadi ini murni berdasarkan estimasi pengembang, dan meskipun realistis, tidak ada jaminan Anda akan mendapatkan keuntungan yang dijanjikan.

Vila yang sudah ada akan memiliki ROI aktual berdasarkan pendapatan sebelumnya, itu nyata dan Anda mengetahui ROI yang Anda beli.

Jadi, berhati-hatilah terhadap ROI yang diproyeksikan, dan pilihlah ROI aktual jika memungkinkan. Jika sama, ROI aktual selalu jauh lebih menarik daripada proyeksi.

Apa yang harus saya lakukan dengan ROI saya?

Setelah Anda memilikinya, ROI berfungsi sebagai dasar untuk membandingkan properti yang berbeda. Pada tingkat risiko yang sama – artinya properti yang sebanding di lokasi yang sebanding dalam kasus kami, Anda tentu akan memilih properti dengan ROI yang lebih tinggi karena akan menghasilkan lebih banyak pendapatan. Pembayarannya juga akan lebih cepat, dan jika Anda membagi 1 dengan ROI, Anda akan mendapatkan berapa tahun yang dibutuhkan properti Anda untuk membayar sendiri – untuk 20% adalah 5 tahun.

Untuk referensi Anda, properti di tempat paling wisata di Bali berkisar antara 10% dan 20% ROI : 

• Properti yang ada cenderung dijual dengan ROI 10% hingga 15%.
• Properti Off-Plan cenderung dijual dengan ROI 13%+.

Angka-angka ini hanya berlaku untuk Leasehold! Untuk Hak Milik Anda akan kesulitan menemukan properti dengan ROI di atas 8%. Itulah keindahan – dan “risiko” – dari hak sewa. Jika Anda tidak tahu apa yang saya maksud, Anda harus melakukannyasaya akan memeriksa artikel ini: Memahami Properti Hak Milik vs. Hak Sewa di Bali: Panduan Pembeli

Pertimbangan lebih lanjut dengan ROI

• Risiko : investasi yang lebih berisiko sering kali menawarkan ROI yang lebih tinggi. Pertimbangkan risikonya.
• Keuntungan modal : dalam model kami, kami hanya mempertimbangkan pendapatan dari aktivitas sewa, namun keuntungan modal juga dapat meningkatkan ROI Anda secara signifikan. Misalnya, jika Anda berinvestasi sekarang di Nusa Penida, dengan perkembangan yang kami harapkan dari pulau tersebut, vila Anda mungkin akan bernilai lebih tinggi setelah 10 tahun.
• Keberlanjutan : saat kita melihat ROI tahunan di sini, penting juga untuk mempertimbangkan berapa lama ROI Anda dapat bertahan. Oleh karena itu, gagasan untuk membuat model 30 tahun – kami biasanya lebih memilih 5 tahun. Faktanya, jika Anda berpikir Canggu akan memberi Anda 200$ dengan tingkat hunian 80% untuk vila 2 kamar tidur Anda selama 25 tahun masa sewa Anda, datanglah berbicara dengan kami dan kami akan meyakinkan Anda sebaliknya. Lebih memilih properti dengan nilai abadi.

Berikut adalah properti ROI terbaik kami:

Singkatnya, menghitung ROI sebuah vila di Bali tidak hanya bermanfaat—tetapi juga penting bagi setiap investor yang mengincar surga investasi tropis ini. Baik Anda seorang pemula atau investor berpengalaman, panduan kami membekali Anda dengan pengetahuan untuk membuat keputusan yang tepat, menyoroti potensi keuntungan yang dimiliki Bali dibandingkan pasar lainnya. Namun, kehati-hatian adalah kuncinya; Meskipun daya tarik dari proyeksi ROI yang tinggi memang menggoda, keandalan ROI aktual pada properti yang ada tidak dapat diabaikan. Kami telah memaparkan metode cepat dan menyeluruh untuk mengukur nilai investasi Anda, menekankan nilai wawasan profesional dari mitra seperti TKT Villa Management untuk pemahaman yang lebih mendalam. Ingat, keputusan investasi yang tepat adalah langkah pertama Anda untuk mendapatkan keuntungan dari pasar real estate Bali. 

Di Emas Estate, kami hadir untuk memastikan perjalanan investasi Anda menguntungkan dan bertahan lama, membimbing Anda menuju properti yang menjanjikan keuntungan besar dan berkelanjutan. Untuk pemahaman lebih lanjut mengenai konsep ROI, pembaca dapat merujuk pada penjelasan detail Investopedia tentang Return on Investment (ROI) di Investopedia – Pengembalian Investasi.