Comprendre les propriétés en pleine propriété par rapport aux propriétés à bail à Bali : guide de l'acheteur

Vous cherchez à investir sur le marché immobilier de Bali ? Le nombre de propriétaires immobiliers continuant d'augmenter, il est essentiel de comprendre le fonctionnement des propriétés en pleine propriété et à bail. Grâce à notre guide de l'acheteur, vous pouvez acquérir une compréhension complète des différences entre ces deux types de structures de propriété afin de prendre une décision éclairée lorsqu'il s'agit d'acheter la maison de vacances de vos rêves ou une opportunité d'investissement. De la connaissance de vos droits légaux en tant que locataire ou propriétaire aux implications fiscales potentielles pour chaque structure, apprenez tout sur les propriétés en pleine propriété par rapport aux propriétés à bail ici !

1. Qu'est-ce que la propriété en pleine propriété ?
2. Qu'est-ce que la propriété à bail ?
3. Avantages et inconvénients des propriétés en pleine propriété par rapport aux propriétés à bail à Bali
4. Frais / Coûts associés à l'achat d'une propriété en pleine propriété ou à bail à Bali
5. Facteurs à prendre en compte pour décider quel type de propriété vous convient le mieux

Qu'est-ce que la propriété en pleine propriété ?

La propriété en pleine propriété à Bali fait référence à une forme de propriété foncière dans laquelle un individu ou une entité possède une propriété et le terrain sur lequel elle est construite sans aucune limite de temps. En d'autres termes, le propriétaire a tous les droits de propriété sur la propriété et le terrain, y compris le droit de vendre, de transférer, de louer ou d'hériter de la propriété, sans aucune restriction. C'est le type de propriété que vous avez probablement si vous possédez une maison en Europe ou en Amérique par exemple.

À Bali, ainsi que dans de nombreuses autres régions d'Indonésie, la propriété en pleine propriété pour les étrangers est restreinte. La loi indonésienne interdit aux étrangers de posséder des terres à Bali, sauf dans des circonstances spécifiques. Les acheteurs étrangers ont souvent utilisé des candidats indonésiens locaux pour acquérir des terres ou des propriétés, mais le système des candidats n'est pas accepté par les tribunaux indonésiens. N'en utilisez jamais.

Pour les étrangers, il existe cependant un moyen de se rapprocher d'un titre de pleine propriété : le droit de construire (titre « Hak Guna Bangunan (HGB) »). Le titre HGB peut être détenu par une PMA (une personne morale qui peut être détenue 100% par des étrangers). Avec le titre HGB, la PMA a la liberté de construire et de développer des bâtiments sur le terrain pendant la durée du HGB (généralement 80 ans, répartis en 30 ans + 20 ans + 30 ans). 

La mise en place d'un PT PMA est une procédure légale qui implique des avocats et des notaires et qui doit être menée de manière approfondie : chez Emas Estate, nous travaillons avec des partenaires juridiques de confiance pour vous assurer un processus transparent et sans tracas.

Qu'est-ce que la propriété à bail ?

La propriété à bail à Bali fait référence à une forme de propriété foncière dans laquelle un individu ou une entité loue le droit d'utiliser une propriété et le terrain sur lequel elle est construite pour une période de temps spécifique, généralement de 25 à 30 ans, avec une option de renouvellement - généralement au prix du marché. Le bail est une option courante pour les étrangers à Bali, car la loi indonésienne interdit aux étrangers de posséder des terres à Bali.

La propriété à bail à Bali implique généralement un contrat de location entre l'étranger et le propriétaire foncier indonésien. Le contrat de location précise les termes et conditions du bail, y compris la durée du bail, les droits et responsabilités des parties, et les éventuelles options de renouvellement ou d'extension. L'étranger, en tant que locataire, verse généralement un paiement de location initial unique au propriétaire foncier pour la durée du bail. Il existe des cas où vous pourriez payer des frais de location périodiques, selon les termes du contrat négocié avec le propriétaire foncier. 

Pendant la période de location, l'étranger a le droit d'utiliser, d'occuper et de gérer la propriété, sous réserve des termes et conditions du contrat de location. Bien que la propriété du terrain reste avec le propriétaire foncier indonésien, le locataire est généralement autorisé à vendre, transférer ou hériter de la propriété (plus précisément le contrat de location), avec le consentement du propriétaire foncier.

La propriété à bail à Bali peut être une option viable pour les étrangers qui souhaitent investir ou résider à long terme à Bali, mais il est essentiel de bien comprendre les termes et conditions du contrat de location, de demander des conseils juridiques professionnels et de faire preuve de diligence raisonnable avant conclure toute transaction locative. C'est l'une des nombreuses raisons pour lesquelles il est primordial de s'appuyer sur un professionnel de l'immobilier lors de l'achat d'un terrain ou d'une maison à Bali.

Avantages et inconvénients des propriétés en pleine propriété par rapport aux propriétés à bail à Bali

Pleine propriété :

+ Propriété absolue : droits de propriété complets et illimités sur la propriété et le terrain sur lequel elle est construite, y compris le droit de vendre, de transférer, de louer ou d'hériter.

+ Flexibilité et contrôle : La propriété en pleine propriété permet au propriétaire de prendre des décisions sur l'utilisation des terres sans avoir à demander l'approbation d'autres parties.

+ Planification successorale et successorale : La pleine propriété permet au propriétaire de transmettre le bien à ses héritiers ou bénéficiaires dans le cadre de sa planification successorale.

+ Potentiel d'investissement à long terme : La propriété en pleine propriété permet au propriétaire de conserver la propriété pendant une période indéterminée, ce qui peut offrir des opportunités d'investissement potentielles à long terme, telles qu'une appréciation du capital, des revenus locatifs ou des opportunités de développement.

+ Potentiel de financement et effet de levier : La propriété en pleine propriété peut offrir des opportunités potentielles de financement et d'exploitation de la propriété comme garantie pour des prêts ou d'autres transactions financières, ce qui peut être bénéfique à des fins d'investissement ou de développement.

+ Sentiment de sécurité

– Coûts plus élevés : La propriété en pleine propriété peut entraîner des coûts initiaux plus élevés, notamment le prix d'achat, les taxes, les frais et éventuellement les dépenses courantes d'entretien de la propriété, d'assurance et d'autres coûts associés.

– Non accessible directement aux étrangers : La création d'une société étrangère (PMA) est le seul moyen pour les étrangers d'acheter une propriété en pleine propriété à Bali.

– Complexités juridiques : La propriété en pleine propriété peut impliquer des processus juridiques complexes, tels que l'enregistrement foncier, etc..

– Responsabilités et obligations : La propriété en pleine propriété s'accompagne de responsabilités et d'obligations en matière d'impôts et de respect des réglementations locales, ce qui peut nécessiter du temps, des efforts et des ressources financières.

– Rareté : dans le cadre d'un effort des habitants pour rester propriétaires de leur île, il y a moins de terres en pleine propriété disponibles à vendre que de terres à bail.

Bail

+ Réduction des coûts initiaux : Les propriétés à bail sont généralement moins chères que les propriétés en pleine propriété, ce qui facilite l'accès des étrangers à l'immobilier à Bali.

+ Retour sur investissement rapide : offre généralement un meilleur retour sur investissement et une période de récupération plus courte que Freehold (à condition que la propriété Freehold soit plus chère).

+ Stratégie de sortie : La propriété à bail peut fournir une stratégie de sortie à la fin de la durée du bail, avec des options de renouvellement ou de résiliation du contrat de location, permettant une flexibilité à l'avenir.

+ Complexités juridiques réduites : en tant qu'étranger, vous pouvez louer un terrain ou une propriété en votre propre nom.

+ Disponibilité et emplacement : Les propriétés de premier ordre en bord de mer ou d'autres zones recherchées peuvent ne pas être disponibles pour la propriété en pleine propriété ou peuvent avoir un coût nettement plus élevé.

– Droits de propriété limités : plus ou moins, selon les termes et conditions du contrat négocié avec le propriétaire foncier. Notez que, dans la plupart des cas, vous pourrez toujours profiter de votre terrain aussi librement que si vous en étiez propriétaire.

– Limitations de la durée du bail : un bail dure en général entre 25 et 30 ans, avec possibilité de prolongation. Dans la plupart des cas, le coût de location au renouvellement sera ajusté au prix actuel du marché.

– Héritage limité : transmettre la propriété aux héritiers ou aux bénéficiaires peut ne pas être aussi simple que pour Freehold.

Facteurs à prendre en compte pour décider quel type de propriété vous convient le mieux

Au moment de choisir entre la pleine propriété et la propriété à bail à Bali, il est important de prendre en compte plusieurs facteurs :

• La durée de votre investissement : où serez-vous dans 30 ans ? Dans 50 ans ? Si vous pensez que Bali aura une place dans votre vie pendant très longtemps et que vous voudrez peut-être transmettre la belle maison que vous avez construite à vos enfants ou petits-enfants, alors vous pourriez envisager d'opter pour une Freehold.
• Le niveau d'implication que vous souhaitez : si vous cherchez simplement à acheter votre maison de vacances, ou un bien locatif pour générer des revenus passifs, mais que vous ne voulez pas vous embêter à créer une entreprise, avec les obligations récurrentes que cela implique, nous vous recommandons de rechercher une propriété à bail .
• Ton budget: acheter Leasehold sera plus accessible que l'achat Freehold.

Il existe d'autres facteurs plus spécifiques que vous devez prendre en compte avant de décider quel type de propriété vous convient le mieux. Chez Emas Estate, nous avons l'expertise pour vous aider à réaliser votre investissement idéal, dans les meilleures conditions possibles. Notre réseau de professionnels rendra le processus d'achat de votre terrain de rêve sans tracas, que vous choisissiez la propriété en pleine propriété ou à bail.

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